(土地・建物)借地権の土地、メリットはありますか? 

蓼科エリアの不動産情報のなかに、
土地の権利形態欄によく「借地権」や「借地権(転借)」などという表記があります。

借地権とは、所有権と違って、借りて使う権利のことを言います。


一般的な話ですが、所有権と借地権の土地では、
借地権の土地のほうが、所有権のものに比べて、販売価格が安い場合が多いです。

考え方としても土地そのものを購入するのではなく、
土地を借り受ける権利を購入するからです。


しかし、借地料と土地の固定資産税を比べてると借地料が高くなっています。


簡単に概要を説明した時には、
所有権の方がいいと思う方もいらっしゃるはず。


しかし、借地権の土地にも大きなメリットがあります。

例えば、中古の別荘を買う場合。

建築されてから20年以上経過した中古物件などは、
あと15年から20年ほどで、建物の寿命が来るかもしれません。

そうなったときには、通常 建物の取り壊しをします。

また再建築をし、同じ土地に住み続けるなら、所有権の土地がいいでしょう。


でも、今ある建物を使いきって、もう新しい家を建てない。

そんな予定の方には、借地権がお勧めです。


なぜなら、借地権の土地ならば、建物を取り壊して、借地権の返還ができるからです。
(借地の期限等の問題がありますので、ご注意ください)


所有権の土地で、建物がなくなってしまって土地だけになってしまった。
そうなったら使い道がなくなってしまいます。

うまく次の方に譲渡できればいいですが、
別荘地の場合、次の購入者を見つけるのは、一般土地より困難です。

ずっと持ち続け、管理しなくてはなりません。



土地は所有権。と決めつけず、
借地権のメリットも検討してみてはいかがでしょうか?





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(見学・契約)物件の表示に「商談中」「契約中」という表示の物件はもう買えないのですか?

せっかく自分の気に入った物件を見つけたのに,
価格表示に「商談中」の文字が、、、

「商談中」「契約中」というのはどういう状態なのでしょうか。

まずは、コチラの図をご覧下さい。

QA.jpg


不動産売却物件を紹介して、成約に至るまでの表示の流れを図にしたものです。

一般に売却の紹介をしてから,購入希望者は物件の検討をして
購入の意思があるのならば,書類にて正式に申し込みをします。

この時点で物件は「商談中」となります。

商談中の期間では,契約日をどうしようか、
購入申し込み金額から最終的な価格の調整をしたり
ローンの審査準備をしたりします。


●なぜ表示したままにしておくのか。

「商談中」の物件は、購入申込者様のローン審査が折りかなかったり、
売主との価格条件が合わなかったり、中には解除する場合があるからです。


商談中の表示期間は、現在商談しているお客様が最優先ですが,
他のお客様で購入を強く希望されている方は、お電話にてお問い合わせ下さい。



商談が成立し,売買の手付契約が済むと
表示は「契約中」となります。



これは、売主様が引き渡しの準備をしている状態となります。
ローン特約(契約後、住宅ローンの審査に通らなかった場合、円満解約ができる特約のこと)
などにより契約が白紙になる場合も、まれにありますが,
多くの場合、そのまま引き渡しとなります。


個々の契約によって、事情は変わりますので,
その都度お電話にてお問い合わせ頂きますようお願い致します。

(地域での生活) 車が運転できないのですが、田舎暮らしできますか?

都内での生活と茅野市周辺野用な地方都市では
交通インフラが大きく異なります

東京の首都圏であれば、電車、地下鉄、バス、タクシーと
交通手段がいくつもあり電車やバスにしても、5分~10分間隔で、運転されています。



一方、地方都市は交通手段が乏しい。


電車は1時間に1本。
バスは一日6便とか、少ない場所であれば、1週間に1便とか。
またバスが走っている路線が国道とメイン道路程度。



なので、田舎では車の運転はできた方がいいです。


駅の周辺などはお店や飲食店が集中していますが、
都会と違って、一店舗の敷地が広い場合もあるので、
1件、1件巡っていたら、結果大変な距離にまります。

また、荷物を持って歩き回るのは大変ですね。



もちろん、車に乗れないと生活できない訳ではありません。

実際に、高齢になって、免許を返した高齢者の方も多いですし
免許のない方もいらっしゃいます。

また、インターネットでの生活用品の購入や、スーパーの宅配
生協の利用などで、日々の生活用品は、自宅に届くので対応が可能です。


ただ、生活の幅の広がり、地域との交流、利便性を考えると
車はあった方が良いとお伝えしています。


(地域での生活)茅野市の雰囲気を移住前に知りたいのですが・・・・

移住を決断する前に、その地域の雰囲気を知っておきたい! そんな声をよく聞きます。

移住してから、やっぱり違う、こんなはずじゃなかった。。。。 
そのような後悔がおきないようにしたいものです。


茅野市では、 「楽園信州ちの」内に 移住者交流コミュニティ 「楽ちの倶楽部」で、
移住をされた方や別荘などで茅野市周辺と関わりのある方を中心に、交流会を定期的に行っています。

楽ちの倶楽部 ブログはこちら http://ameblo.jp/raku-tino/


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移住をされ始めた方は、日常生活のちょっとしたことも困ったり知らなかったり,,

定期的にイベント開催することで、
そのような小さな困りごと解決できるきっかけとなったり
知り合いを増やすいい機会になるかと思います。

また、今後に茅野市周辺に移住や別荘を検討されている方にとっても、
茅野市の雰囲気を知ってもらう場としていただけます。


近々行うイベントは、「納涼会」 2016年8月27日(土)開催予定。

地元の料理に舌鼓を打ちながら,気軽に田舎暮らしや世間話が
できる会になっています。

詳しくはこちら
http://rakuc.net/eventinfo/2016/5238/



茅野市を知ってもらうきっかけづくりの場として参加してみてはいかがでしょうか?




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(土地・建物)下水道が来ていない場所の排水処理はどうなっているんですか?

山間部や田舎の不動産物件は,
公共の上水道、下水道が来ていない物件が多くあります。

水道の状況は生活する上で重要な要素。

きちんと確認をしましょう。


(上水道)〜〜〜〜〜〜〜

●公営水道
地方自治体が管理、供給している水道

●私営水道
蓼科高原に多く見られる公営自治体以外の私団体の管理する水道。
別荘地では別荘管理会社が水道を維持管理し,各戸に供給している場合が多い。


●井戸
個人の敷地で地下水をくみ上げる水。
表層水をくみ上げる浅井戸と深い場所からくみ上げる深井戸の2タイプあります。
飲用水として使う場合には、深井戸が必須。

※品質検査の機関で購入時に検査することをおすすめします。


(トイレについて)〜〜〜〜〜〜〜〜

●水洗トイレ
大量の水と共にし尿を洗い流す方式。
基本、集中浄化槽か個別合併処理浄化槽に接続。

●簡易水洗トイレ
し尿を少量の水で便槽に流す方式。定期的に汲取が必要。

●汲取式トイレ
し尿を便槽に自然落下させる方式、定期的に汲取が必要。


(排水の処理方法について)〜〜〜〜〜〜〜〜

●集中処理浄化槽
複数戸の汚水を一カ所に集めて浄化処理する方式
公共下水も集中浄化槽(大型)。
整備された別荘地の一部に私営集中浄化槽方式をとる別荘地がある。

●個別合併処理浄化槽
し尿および、台所や風呂の雑排水をバクテリアで浄化する方式。
個々の家で浄化槽のタンクを敷地内に埋めて設置し、トレンチ排水などを利用して敷地内に排水するケースが多い。
設置に対し,助成金を出す自治体も多い。

●単独処理浄化槽(簡易浄化槽)
し尿のみを処理する浄化槽。浄化能力が低く、現在は製造停止になっています。
古い物件だとこの方式をまだ使っているものもありますが,
環境、衛生的にお勧め出来ません。個別合併浄化槽への切り替えを勧めています。







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(土地・建物)1坪、1反歩、1町歩など、昔からある単位について教えてください。

不動産に関する数字はメートルで表示するのが主ですが,
昔から使われている尺貫法の単位も今でも使われています。

目安となる単位をご紹介します。



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●柱の太さの単位



寸(すん)
 =約3.03cm、尺の10分の1

尺(しゃく)
 =約30.3cm


柱は(尺)と(寸)がよく使われています。
都会では「4寸角(1辺が約12cm)」でも太い方になります。
古民家の大黒柱は、「尺柱(約30cm)」や「八寸角(約24cm)」
など太い柱が使われている事もあります。



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●建物の単位



坪(つぼ)
=約3.3㎡。 畳2枚分の広さ。 正方形なら1辺約1.8m

およそ畳2枚分の広さです。
現在は畳の大きさも種類により色々あるので、大体の目安として参考にしてください。

㎡を坪に換算する場合には,㎡の値に0.325をかけると坪単位になります。



間(けん)
=約1.8m  6尺  1間四方で1坪

畳1辺の長さ,または柱と柱の間隔が1間と定義されています。



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●土地の単位


畝(せ)
=30坪の広さ  1反の10分の1  約99㎡




反(たん)
=300坪の広さ  約991㎡



町(ちょう)
=3000坪  1反の10倍  約9917㎡



土地の単位で重要なのは「反」で
大まかに1反歩=300坪=約1000㎡=10a(アール)を
覚えておきましょう。


高原別荘地や八ヶ岳中信高原国定公園内などでは、
建物の敷地面積を1000㎡以上にするという取り決めがあります。

約300坪に1件の家という事になります。


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●蓼科・茅野・原村の
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(見学・契約)掘り出し物の良い不動産物件を見つけるにはどうすればいいですか?

掘り出し物の良い不動産物件を見つけるにはどうすればいいですか? というご質問には、こう答えるようにしています。



1、 こまめに新着物件をチェックすること。

2、 いいなと思ったら、行動は早めにすること。

です。



日々、わたしたちも 不動産の仕事をしていると
「今回の紹介物件は、安くて良い物件だ。」と思う物件との出会いがあります。


しかし、仲介業者である以上、他の物件と区別して紹介する事はありません。



しかし、そのような良い物件情報は
皆さん日々チェックをしているようで
電話での問い合わせや資料請求が一斉に来ます。


行動の早い人はすぐに見学の予約を入れてきます。



土地を購入し,新築の家を建てるのであれば,
じっくり考え慎重にスケジュールを進めても
建てる家が逃げてしまう事はありません。


しかし、中古物件の市場ですと
その建物は1点しかありませんので、

誰かが購入の申し込みをしてしまえば
そこで終了となってしまいます。




自分がいいと思う物件は、
周りの人も皆いいと思っているはずです。




中古住宅市場において、
少しでも良い物件を購入したいと思うのであれば


検討者様自身も日々の努力が必要なのかもしれません。




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(地域での生活) 田舎に住むと近所付き合いが大変と聞きますが・・・・

インターネットで、「田舎暮らしの近所付き合い」のことを検索すると
結構重い記事が出てくることが多いです。

確かに都会よりも近所付き合いが親密だと言えるでしょう。

しかし、田舎の人みんなが
「互いに家に上がり込んでくるほどの親密な関係を望んでいる」
とは言いがたいです。
田舎でも都会でも人に依るところが大きいようにも思います。

ただし、
昔からある古い集落と、比較的新しい人が移住してきた地域では
雰囲気もだいぶ違っているといえるでしょう。

古くからある集落では「葬式は地域みんなで用意をする」、という集落もあるかもしれません。

また別の地域では、「葬儀業者がいくつも存在し、通夜から葬儀まで全て業者まかせ」、
という地域もあるでしょう。

日本全国では、ほんとうに様々な地域があります。
ここ数年では地域から出て行く人だけで入ってくる住民がいなかった地域もあるでしょうし、
常に人が出入りしている田舎もあることでしょう。

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蓼科や,原村などの八ヶ岳エリアには、それぞれ「地区」と呼ばれる地域の自治会があります。

地域で公民館を清掃したり,道の草刈りや雪かきなど地域に貢献する作業もありますが,
そういった行事を通じて近所同士が仲良くなれるきっかけにもなります。


また、大きな災害時には,建物倒壊や家族が行方不明になったり
避難所生活など困難がありますが,

地域の人達がどの家に誰が住んでいるのかをお互いに把握している事が、安心につながります。


各地域ごとに違うので、自分にあう田舎暮らしでのご近所付き合いに、
どの程度の関係性がいいのかは人それぞれですが、

おすすめする方法としては、移住をする際などには自分でその近隣の方に話しかけてみて、どんな行事や慣習があるのかを立ちばなししてみることをおすすめします。





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(お金・税金)不動産を売却する時に必要な経費はありますか

主にかかるのは仲介手数料です。

仲介手数料は不動産の売買代金の額によって変わります。


●仲介手数料の金額(上限)

売買代金400万円以上の場合・・・売買代金の3%+6万円(税別)
売買代金200〜400万円未満の場合・・・売買代金の4%+2万円(税別)
売買代金200万円未満の場合・・・売買代金の5%(税別)




その他かかるものは以下の通りです。
※場合によってはかからないものもあります。



●税金関係
・契約印紙代、譲渡所得税など




●登記手続き費用(司法書士に依頼)
・登記の住所変更、抵当権解除





●測量代(土地家屋調査士に依頼)
売却したい土地の境界が未確定の場合




●農地転用費用(行政書士に依頼)
売却したい土地が農地の場合




●クリーニング、引っ越し、動産処分代など

(土地・建物)長い間使っていない空家を相続しました。どうすればいいのか困っています。

親からの相続等によって,空家を取得する方が増加しています。

人口減少が懸念される現在では、空家問題は社会問題になっています。

しかし、空家は持ち主様のご事情や物件の条件によって
最適な方法が変わってきます。

例えば売却を希望する場合でも,
古屋付き(そのままの状態)で売るのか,
解体してから売るのか,それとも賃貸物件として紹介するか,

最良の方法は持ち主様の将来予定と
不動産の条件によって大きく変わります。


まずは、不動産の流通状況を確認し,
その物件にあったプランを検討する事をお勧めします。

(地域での生活) 茅野市周辺の病院などについて知りたいのですが。

近くにあって安心なもの、私であれば コンビニと病院でしょうか。。。

茅野市は、市内に多くの病院があり 安心できる場所です。

総合病院でいえば、著書 「がんばらない」で有名な
鎌田 實先生 http://www.kamataminoru.com/ が名誉医院長を
務める 諏訪中央病院 http://www.suwachuo.jp/

その他医療機関が、37機関あります。


茅野市ホームページ、市内医科・歯科医・薬局一覧




また、市内4箇所にある福祉サービスセンターでは、
福祉に関する相談に随時乗ってくれます。




北部保健福祉サービスセンター


中部保健福祉サービスセンター


西部保健福祉サービスセンター


東部保健福祉サービスセンター



高齢になって、車が運転できなくなったりした時には
やはり近くに病院があったほうがいいでしょう。


そんな観点からも、一定規模のインフラが整う 街

元気な時だけでなく、万が一の時にも安心できるセーフティネットがあるのは、それなりの人口のある場所でないと難しいように思います。

人口の少ない地域で、今はある程度、病院などのサービスが
あったとしても、10年後20年後にも継続しているかはわかりません。

そんなことも考慮に入れての移住地選び、参考にしてください。

  (株)蓼科企画  西村


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(お金・税金) 登記費用はどのぐらいかかるのか? 〜所有権移転の場合〜

不動産を登記する時に、忘れてはならないのが税金の話。

不動産を売買、贈与に伴う所有権移転登記をする時は、
登録免許税+司法書士への報酬がかかります。


このうちの登録免許税は、国に払う税金で必ず支払わなければなりません。
マイホームを新築して保存登記をする時も、
不動産を親から相続して移転登記をする時も登録免許税が必要となります。

登録免許税を調べるには、取得した不動産の固定資産税評価額
(固定資産課税台帳に登録された価額)を調べる必要があります。
これは市役所など納税先に問い合わせば分かります。

従って、登録免許税は
 固定資産税評価額×税率=税額  となります。


土地および住宅は、一定の条件により税率の軽減措置などがあります。
(居住用の不動産の場合などには、住宅家屋証明書などの添付などにより
 登録免許税の減税がございます)


税率は以下の通り、あくまで原則の税率です。


所有権の保存登記・・・税率0.4%

所有権の移転登記(相続、合併)・・・税率0.4%

所有権の移転登記(遺贈、贈与)・・・税率2%

所有権の移転登記(売買等)・・・税率2%

地上権、賃借権の設定、または転貸の登記・・・税率1%

抵当権の設定登記・・・債権金額の0.4%

所有権移転等の仮登記・・・税率1%


朝比奈





(土地・建物) 建物の解体を検討しています。どうすればいいのでしょうか?

・使わなくなった建物が古くなったので、建て替えるために古い建物を解体したい

・使わなくて数年放置した古家があり、今後も使う予定がないので、解体したい

・借地権の土地に別荘が建っているのだが、建物を取り壊して借地返還したい


そのような要望やご相談をいただくことがございます。

蓼科企画では、茅野市、原村、諏訪周辺、蓼科方面等
地元の解体業者を紹介しています。


古家を解体した後に土地として販売するのか、それとも
現状はそのままの状態で、古家付き土地販売の形を取るのか

どちらの方法がその方の要望に近いのかをお聞きした上で
対応させていただいております。



詳しくはコチラ↓のページをご覧下さい。

http://tateshina-life.net/kaitai/












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(土地・建物)相続で森林を取得しました。なにか手続きが必要ですか?

個人,法人にかかわらず,売買や相続等により
森林を取得した場合は、事後の届け出として森林土地所有者届けが必要です。

ここで言う森林とは,
都道府県が制定する地域森林計画の対象となっている森林で、
面積の基準はありません。

登記上の地目が別の状態でも、土地が森林の状態であれば,
届け出の対象となる可能性が高いです。

所有者となった日から90日以内に
取得した土地がある市町村に届け出を行います。


この届け出により、行政は森林所有者を把握し,
事業体が間伐等をする場合に、所有者に働きかけをし,
森林を集約,効率化をあげる事ができます。


詳しくはお近くの市町村にお問い合わせ下さい。




(土地・建物)土地を売買する時に聞く、一筆(ひとふで)とか二筆(ふたふで)とありますが、筆とは何ですか?また、筆界とは何ですか?

本来土地は、連続した広がりを持つ面ですが、
明治初期に人為的に区分され,一個の土地の単位を「筆」と呼び、
公法上の制度として、筆1つ1つに地番がつけられました。


地番がつけられた土地は,
登記所と呼ばれる公的機関に登録されています。


また、相互に隣接する土地の境を公的に定めた
公法上の境界を「筆界」と呼びます。


筆界は「線」ではなく、二つの「点」を直線で結んだ便宜上の線で
曲線は想定していません。




似たような意味で「境界」という言葉があります。


登記所に登記された公法上の境界線を「筆界」と呼ぶのに対し,

「境界」は土地所有者が私的自治の原則に基づき,
当事者同士で合意した境界線です。


従って「境界」は広い意味で使われ、
公的に登記された所有権の境界(筆界)と異なる場合があります。

(見学・契約)手付金を支払った後で、解約する事はできますか?

手付金とは、売買契約をする際に、買主から売主に渡す金銭のことです。

手付金には3種類の性格があります。

証約手付
契約が締結されたということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付


違約手付
手付金を交付した者(買い主)が債務を履行しない場合、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付


解約手付
一度、成立した契約を解除したいと考えた場合、買い主側からすると、すでに支払った手付金を放棄する(没収される)ことで、一定期間内であればどのような解除理由であれ、一方的に解約できるという趣旨で交付される手付


一般的に不動産購入の際には、手付金は「解約手付」の意味を持つ事が多く、
「解約手付」とは、手付金を放棄する事によって一定期間内であれば、契約を解除できます。

一定期間とは、契約日から残金決済日までの期間に応じて異なり、
その期間の半分程度が一般的と言われています。

実際の期日は個々の契約において、買主と売主とが協議のうえ決定します。
(この期間を手付け解除期日といいます)

一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があり、
違約金は物件価格の10%~20%相当額が一般的です。



いずれにしても手付金を支払う前に、契約についてよく確認しましょう。

(地域・生活)タイヤ交換はいつするのですか?

冬の田舎暮らしで必須のアイテムは、スタッドレスタイヤ。

昔はチェーンを巻いている方もいらっしゃいましたが、
今は、利便性や、道路の維持、安全面でも
スタッドレスタイヤを購入し冬シーズン中はいています。


スタッドレスタイヤはゴムが柔らかく、
走っていると劣化してしまうため、
みなさんなるべくはく期間を短くしたがりますが
雪が降ってから凍える手を温め
タイヤを交換するのはとても大変。


自分で交換するなら、
天気の良い日がいいですね。


ちなみに2014年茅野エリアの初雪は11月の下旬でした。
例年より早かったです。


春は4月中まで雪が降る年も多いので、


このエリアの皆さんは
11月下旬に冬タイヤに、
4月下旬に夏タイヤに交換する方が多数派のようです。




最近はガソリンスタンドでも交換してくれますし、
タイヤ屋さんやディーラーなどでは
タイヤを保管してくれるサービスもあります。


自分で交換するのは大変。。。という方は
手ぶらでお店に行き、
タイヤを交換してもらってそのまま帰宅。

というのも楽かもしれません。

(お金)中古物件(仲介物件)の価格に関して

蓼科企画で取り扱う不動産物件の多くは、仲介物件です。

仲介物件の売値は、最終的には売主様が決定しています。

弊社では、売却の相談を受けた際に、不動産査定として
近隣の売り出し類似物件や、近年の売買成立価格をもとに、
紹介価格を売主様とご相談させていただいております。

その査定をもとに、売主様が最終判断されて、紹介金額が決定します。

全ての物件において、土地面積や建物面積、その状態などの
諸条件が同じものはひとつとしてありません。

蓼科企画では、買主様と売主様の個々のご希望を考慮しつつ
その方のライフスタイルにあった不動産をご提案できるように
心がけております。



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(見学・契約)不動産を売却したいとき、売却を依頼する不動産業者とは どんな契約をするんですか?

不動産の売却をしたいとき、
不動産会社と媒介契約(売主様からは売却の依頼を受け、購入検討者様を捜す行為)
を結びます。

媒介契約には
専属専任契約、専任契約、一般契約の
3つがあります。


専属専任契約は、媒介を依頼するのはその1社のみで、
自分で買い手を見つけてきてもその会社を通して
売買契約を行う事になります。

専任契約は、依頼する会社は一社のみとなりますが、
自分で買い手を見つけて来た場合はその不動産会社を通さなくても
売買契約を結ぶ事ができます。


一般媒介契約は、媒介を依頼する不動産会社を
複数持つ事が可能な契約です。




(株)蓼科企画では一般媒介契約を採用させていただいております。



少子高齢化による人口減少などの理由もあり、
これからは売却物件が需要よりも増えていく事が予想されます。

売主様にとっては、より多くの買い手に情報発信ができるよう
蓼科企画では、一般媒介契約で売却の相談を受けています。




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(お金)購入時の手付け金はどのぐらい払うの?

個々の契約者本人の意思にもよりますが、
売買代金の10%が一般的です。

手付契約の場合、手付金を放棄する事によって
契約を解除できます。

(ただし、相手が売買のために動産の処分や、
 引っ越しの準備などを行った場合や、
 決められた期日以降は解除できません。)


したがって、簡単に契約の解除ができないよう
売主様、買主様にとっても
小額の手付金はあまりおすすめできません。

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