お金・税金 Q&A 記事一覧

　　

（お金）先祖からいただいた土地等で取得金額不明の物件を売った時の税金（譲渡所得）に関して

土地や建物の不動産を売却した時の譲渡所得（税金）のお話。


土地や建物の売却した金額　－　（取得費＋譲渡費用＋特別控除）　で、

利益が出ている、儲かったという場合には、不動産の譲渡所得となり、税金の対象となるということです。


取得した不動産が２０年ほど前であるならば、ほとんどの不動産が値下がりしているはずなので
譲渡所得はかからないということになりそうです。


ここで、気をつけたいのが　先祖から引き継いだ不動産　とか　購入時期が古すぎるとかです。



取得の金額がわからない場合

取得費　＝　売却した金額の５％にする、というやり方になります。


◎親から伝来の不動産を２０００万で売却して、先祖の取得金額がわからない場合

２０００万の５％　１００万円が取得金額となります。

よって、◎譲渡所得は１９００万。




◎親から伝来の不動産を２０００万で売却、当時の売買契約書があり１０００万で取得していた場合


２０００万　－　１０００万　となり、　◎譲渡所得は１０００万。



今回は単純化していますが、これほどまでに大きな差が出ます。



結論として、不動産を購入した時の売買契約書は、ずっと保管して子孫に残していく必要があるということ。

しばらく経ったから捨ててしまうのではなく、いつまでも保管しておくことをおすすめいたします。


今回のお話、詳しくは国税庁のホームページを確認してください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm



西村
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（お金・税金） 実家を相続しました。今後、使わないので売却したいのですがどうすればいいですか？

両親などが他界したなどで相続が発生した場合、まずは、相続の手続きを済ませ、
不動産の権利者を確定させることが先決です。

相続の場合には、現金や保険などの金融資産、不動産の資産を
逆に借金などの負の遺産を
相続人の中で誰がどのように相続するのか
相続人同士で協議し、合意のもと手続きをする必要があります。

どうして良いか分からない場合は、
相続する財産の内容を全て書き出し
税務署または会計事務所に相談すると良いでしょう。

相続財産の不動産登記に関しては、主には司法書士などが担当します。

いずれにせよ、不動産を売却できるのは相続権利者が確定した後の段階です。

他にも相続人がいるのに、勝手に売却の手続きを進めるのは
トラブルのもとになるので注意しましょう。


お問い合わせ先：株式会社　蓼科企画
TEL.0266-82-7741











（お金）親から不動産を相続しましたが現在住む予定もなく、売却したいが相続人が複数いてどうしたらいいか分かりません。

相続を受けた不動産を売却する場合には、
以下の手順を踏まえ、専門家に相談しましょう。


1.相続人の確定
不動産を売却する場合には相続人全ての同意がなされないと
トラブルの原因となります。

売却を希望する場合は不動産業者と媒介契約を締結しますが、
その際は相続人全員が媒介契約に署名捺印するか
一人が代表者となり、他の相続人が委任する。という2通りあります。



2.相続登記をする。
不動産を売却する場合、買主に所有権を移す前に
相続登記をする必要があります。

売買契約は相続人と買主の間で執り行われます。


親族間で遺産分割など調整が付かない場合は
弁護士に相談する必要があります。

それぞれの市町村では、弁護士による無料の法律相談も行っています。


2017年、茅野市での法律相談の詳細は
コチラのページをご覧下さい。















また

（お金）個別合併浄化槽設置エリアと言われました。下水に比べて、費用など何が違いますか？

日常生活に欠かせないこと、それは　水を得ること、水を排水すること。

水を得る手段としては、
・（公共）水道　　・（私営）水道　　・井戸

水の排水の手段としては
・（公共）下水道　　・（私営）下水道　　・個別合併浄化槽

に、大きく分類されます。

排水に関して言えば、
現在の建築の際には、下水接続　か　個別合併浄化槽の設置が義務づけられています。



田舎暮らしのあこがれ、里山生活では、
周りに家が少ないと、公共のインフラ設備が供給されにくく、
茅野市八ヶ岳エリアでも、上水道は来ているけれど、
下水道は接続できない場所が数多くあります。

そういったエリアでは、
下水道をすべての場所に引いていくことが難しいので
各家庭ごとに、小さな排水処理施設を持ち、
個別に処理する方式をとっています。



従って、自分の住みたい敷地の前に下水道が来てなかったら、
自分の敷地内に下水道を引いてくるか、
個別合併浄化槽を設置するか決めなくてはなりません。

個別合併浄化槽とは、バクテリアを使って雑排水を奇麗にするシステムです。

イメージ図はこちら　（失敗しない田舎暮らし入門から）



5875695d.jpg


通常の家族利用の場合ですと、5人槽（大きさの単位）程度を使うようです。


〇個別合併浄化槽、利用に関して下水施設との違いは・・・

１、バクテリアで汚水を浄化しているため、そのバクテリアを生かすために、
　ブロアーを使って空気を送り続ける必要がある。
２、年に4回の点検が必要（バクテリアや汚泥のチェック）



〇費用
1.設置費用：１００万～１３０万程度
　行政ごとに排水基準が違うため、価格がことなります。
　また、利用想定人数や業態（たとえばお店など）により、求められる浄化能力が変わるため、
　50人槽のような大きいものであると、500万位かかると思われます。

　設置に関しては、各市町村で、補助金を支給してくれます。




2.年4回の点検費用
　約数万円

3.用水路等に排水する場合は、排水費用がかかるケースもあります。


ちなみに、下水道の場合は・・・
〇（新築時に）　下水道受益者負担金の納付　（土地面積 ㎡×250円）
例）　700㎡（211.75坪）　だと、175,000円の負担。

〇下水料金


下水接続できるエリアは、家がまとまっている場合が多いですし、
個別合併浄化槽を使わなければ、手に入らない環境があります。

個別合併浄化槽でも水洗トイレは使えますし，
普段の排水利用に関しては大きな違いはないように思います。




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（お金）移住の際に移住先で、住宅ローンは組めるのでしょうか？

移住するとき、移住先の住居を 購入物件　にするのか？　賃貸物件　にするのか？

選択肢が分かれますよね。


もし、銀行のローンを借りて、土地や建物を購入しようとお考えの場合

事前によーく、購入先の金融機関の融資担当者に相談してください。


移住して、すぐ　　もしくは、　移住と同時に融資を受けるのは
かなりハードルが高くなります。


移住するということは、仕事が変わること（転職）ということが多いので
勤務年数がゼロになってしまうのです。

（サラリーマンの方の転勤の場合は、大丈夫と思います。）

また、自営業者で、特殊技術を持っているとか翻訳家さんとか
インターネット環境があればどこでも仕事のできる方なんかは
場所に縛られないので、大丈夫かもしれません。


金融機関の融資商品によって、その勤務年数の基本基準はまちまちの
ようですが、１年～　という場合が多いようです。


現実的には、　移住後の２年ほどは賃貸で、貸家やアパートなどに住んでから
移住先での生活基盤を作ってから銀行ローンの申し込みをされる方が
多いです。



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（お金）事業用不動産（ペンションや店）を人に貸す際の消費税はどうなりますか？

一般的に住宅等の居住用の家屋を人に貸す場合は消費税はかかりません。

（居住用のアパートや貸家のことを指し、個人が住居として住むことが目的とされるもの）


しかし、以下の場合の家賃には消費税の課税対象となります。


1.貸し付け期間が1ヶ月未満の場合。
2.旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合

(注)　例えば、旅館、ホテル、貸別荘、リゾートマンション、ウイークリーマンション等は、
　　　その利用期間が1月以上となる場合であっても、非課税とはなりません。


例え、個人で所有している物件であっても、その建物がペンションなど事業性を伴う建物場合は
消費税課税対象となります。

よって、個人で持っていた家を　事業用に使う場合（古民家カフェなど）には、家賃に消費税が
かかるようになるということです。


詳しくはこちら（国税庁ホームページ）をご覧下さい。








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（お金・税金）不動産を売却する時に必要な経費はありますか

主にかかるのは仲介手数料です。

仲介手数料は不動産の売買代金の額によって変わります。


●仲介手数料の金額（上限）

売買代金400万円以上の場合・・・売買代金の3％＋6万円（税別）
売買代金200〜400万円未満の場合・・・売買代金の4％＋2万円（税別）
売買代金200万円未満の場合・・・売買代金の5％（税別）




その他かかるものは以下の通りです。
※場合によってはかからないものもあります。



●税金関係
・契約印紙代、譲渡所得税など




●登記手続き費用（司法書士に依頼）
・登記の住所変更、抵当権解除





●測量代（土地家屋調査士に依頼）
売却したい土地の境界が未確定の場合




●農地転用費用（行政書士に依頼）
売却したい土地が農地の場合




●クリーニング、引っ越し、動産処分代など

（お金・税金）　登記費用はどのぐらいかかるのか？　〜所有権移転の場合〜

不動産を登記する時に、忘れてはならないのが税金の話。

不動産を売買、贈与に伴う所有権移転登記をする時は、
登録免許税＋司法書士への報酬がかかります。

このうちの登録免許税は、国に払う税金で必ず支払わなければなりません。
マイホームを新築して保存登記をする時も、
不動産を親から相続して移転登記をする時も登録免許税が必要となります。

登録免許税を調べるには、取得した不動産の固定資産税評価額
（固定資産課税台帳に登録された価額）を調べる必要があります。
これは市役所など納税先に問い合わせば分かります。

従って、登録免許税は
　固定資産税評価額×税率＝税額　　となります。


土地および住宅は、一定の条件により税率の軽減措置などがあります。
（居住用の不動産の場合などには、住宅家屋証明書などの添付などにより
　登録免許税の減税がございます）


税率は以下の通り、あくまで原則の税率です。


所有権の保存登記・・・税率0.4％

所有権の移転登記（相続、合併）・・・税率0.4％

所有権の移転登記（遺贈、贈与）・・・税率2％

所有権の移転登記（売買等）・・・税率2％

地上権、賃借権の設定、または転貸の登記・・・税率1％

抵当権の設定登記・・・債権金額の0.4％

所有権移転等の仮登記・・・税率1％


朝比奈





（お金）中古物件（仲介物件）の価格に関して

蓼科企画で取り扱う不動産物件の多くは、仲介物件です。

仲介物件の売値は、最終的には売主様が決定しています。

弊社では、売却の相談を受けた際に、不動産査定として
近隣の売り出し類似物件や、近年の売買成立価格をもとに、
紹介価格を売主様とご相談させていただいております。

その査定をもとに、売主様が最終判断されて、紹介金額が決定します。

全ての物件において、土地面積や建物面積、その状態などの
諸条件が同じものはひとつとしてありません。

蓼科企画では、買主様と売主様の個々のご希望を考慮しつつ
その方のライフスタイルにあった不動産をご提案できるように
心がけております。



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（お金）購入時の手付け金はどのぐらい払うの？

個々の契約者本人の意思にもよりますが、
売買代金の10％が一般的です。

手付契約の場合、手付金を放棄する事によって
契約を解除できます。

（ただし、相手が売買のために動産の処分や、
　引っ越しの準備などを行った場合や、
　決められた期日以降は解除できません。）


したがって、簡単に契約の解除ができないよう
売主様、買主様にとっても
小額の手付金はあまりおすすめできません。

（お金・税金）　固定資産税の納税通知書がとどきました。固定資産税って何ですか？

●固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋等に毎年かかってくる税金で、
1月1日に各市町村に備え付けられた「固定資産課税台帳」に
所有者として登録されている人が納税対象者となります。


●金額はいくらですか？

固定資産税の計算方法は、

土地、家屋の課税標準額×税率＝税額

になります。　　　※評価額ではなく、課税標準額


土地・家屋の評価額は、それぞれの市町村が決定した金額になっています。
納税者はそれを閲覧する事ができます。

固定資産税の税率は1.4％です。
都市計画区域内の場合には、プラス都市計画税
（茅野市の場合には、0.2%)


●住宅用地に対する特例

住宅用地とは、もっぱら居住のための家屋やその家屋が建つ土地のことです。
これに関しては課税標準額が軽減されます。

小規模住宅の場合、固定資産税は本年度評価額が1/6に
都市計画税は1/3に軽減されます。



また、固定資産税の評価額が、土地は30万、家屋は20万円以下ですと
課税されません。





●不動産売買時の固定資産税

不動産売買のときは、固定資産税、都市計画税などの税金は
1月1日に所有している人が一括で納税をし、
売買した日から以降の税金を購入者が売主に日割り計算して払うのが一般的。



閏年は分母が366日になるので、ご注意を。



詳しい事は、各市町村にお問い合わせ下さい。

●固定資産税・都市計画税について（茅野市）



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（お金）住宅ローンの保証料とは何ですか？

通常、金融機関が融資をする際には、
貸し倒れリスクを回避するために、
担保や連帯保証人を立てる事を必須とします。

住宅ローンは借入金額が高額で、返済期間も長期になる場合が多いため、
信用保証会社に連帯保証のかわりになってもらうのが一般的です。


その保証をするための費用が保証料になります。

よって保証料の意味はローンを借りる人の
財産等を保証をするものではありません。


返済が滞った場合、
銀行に代わって保証会社がローンの残債を肩代わりします。
しかしそれは、借入先が金融機関から保証会社に移っただけで
ローンの返済がなくなった訳ではありません。


保証会社による保証を受けるには、過去の借り入れ情報、
勤務先や年数、年収などの審査が必要になります。

審査により借り入れ可能金額や保証料が決められます。

ローンを申し込んでから審査、実行に至るまで
数週間程度時間がかかります。


ローン融資の日程計画は早めに金融機関に相談をし、
余裕をもって立てましょう。

（お金・税金）　不動産に係わる税金の軽減措置に対象となる物件とは？（登録免許税・不動産取得税）

※平成２６年２月２３日現在の税制内容
（税金に関する内容は、その時々によって変わっていきますので、その都度、関係機関にご確認ください。）


不動産を取得した時には、さまざまな税金がかかってきます。

・印紙税（契約書等の印紙代）
・登録免許税（登記）
・不動産取得税


さて、それら税金ですが、一定の条件に該当すると
軽減措置の対象となり、負担が少なくなります。


今回は、「建物面積の基準　５０㎡以上」　というひとつの基準を満たすことで受けることのできる軽減に関してです。


まずは、　登録免許税に関して


登録免許税とは、土地や建物を取得する際に自分の権利を主張するために行う不動産登記を行う際に
かかる税金のことです。


今回は建物に関してお話します。


建物の所有権移転登記の税率は２％（原則）

これが以下の条件を満たすことで、０．３％に軽減されます。


（条件の一部）

・床面積の合計が５０㎡以上であること。

・自分で住むための家であること。

・（中古住宅）木造であれば建築されてから２０年以内であること。


※詳しくは財務省のＨＰ　
http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/160.htm



評価額が、たとえば　６００万円の家であった場合、

原則＝　６００×２％＝１２万

軽減措置＝６００×０．３％＝１８，０００円

これは大きく違いがでますね。




つぎに、　不動産取得税に関して

※不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される県税のこと。



※建物について説明していきます。

条件はやはり、床面積が５０㎡以上２４０㎡以下。


不動産取得税の税金計算は、　

不動産の価額（固定資産税評価額）×税額（３％）＝税率


よって、固定資産税評価額の金額に比例するということになります。

今回の軽減措置は、その評価額の控除によるもの。


新築住宅の場合には、控除額　１２００万

中古住宅の場合には、その家の建てられた時によって異なります。

例）・　昭和５８年４月の建築の場合には、４２０万円
　　・　平成６年２月の建築の場合には、１０００万円となります。


税金の計算例ですが、

固定資産税評価額　１４００万円
税率　　　　　　　３％
建築年月日　　　　平成６年２月　　の場合


（１４００－１０００）×３％＝１２万円

もし、軽減措置が受けられない場合には、

１４００×３％＝４２万円


その差、３０万円。


※建物に関してですが、住宅以外の店舗等には　この軽減措置はあてはまりませんので
お気を付けください。

詳しくは、長野県のＨＰ
http://www.pref.nagano.lg.jp/zeimu/kurashi/kenze/aramashi/aramashi/fudosan/kegen/jutaku.html



このように、不動産を取得する際には様々なお金がかかるということと、一定の基準をクリアすることで
大きなメリットを受けることができるということがあります。


蓼科企画では、お客様のご事情をお聞きできれば　それらのアドバイスもすることが可能です。

お気軽にご相談ください。


西村



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（お金）新しく上下水道を引くとき工賃以外にどんなお金がかかりますか？〜原村編〜

上下水道を新たに引いてくる時にかかるお金は、市町村ごと違っています。
まずは事前にその土地の自治体の水道課に問い合わせる事をお勧めします。

また、工事代金は地形、深さ長さによって全く異なります。
工賃に関しては水道業者などにお問い合わせ頂くといいかと思います。


今回ここの場では、原村における
水道工事費用の他にかかる費用をお伝えします。


原村

原村の場合、村内のどこに水道を引くかによって金額が異なります。
原村には保険休養地区というエリアがあり、（エコーラインより上の別荘地など、）
そのエリア内は水道加入金の金額がちがいます。

●水道加入金（上水道）
一般家庭、量水器口径13mm の場合
→一般地区では52,500円、保険休養地区では73,500円になります。


●開発協力費（上水道・保険休養地内のみ）

このエリアを開発した当初に別荘開発業者からも
開発費用を負担してもらった経緯から
新たに水道に加入する人にも将来の水源確保や
公共的インフラ整備費用の負担をお願いする趣旨で徴収しています。

金額：1000㎡につき30万円（100㎡以下は四捨五入）

ex）　敷地面積1234㎡の場合　30万円×1.2＝36万円
　　　敷地面積754㎡の場合　　30万円×0.8＝24万円



●受益者負担金（下水道を引く場合）
下水道が設置されると環境的に大きく改善され、土地の価値も上がります。
そこで、下水道を使用できる方々には、事業費の一部を負担してもらうというのが
この受益者負担金の趣旨です。


金額：土地の面積（㎡）×330円＝受益者負担金


●下水道使用量
料金の算定は2ヶ月ごとに検針する上水道等の水量に基づきます。

金額：
基本料金：1490円（1ヶ月あたり10㎥まで）
超過料金：1㎥につき155〜200円までを加算（税別）




詳しくは以下の原村のホームページをご覧下さい。


上水道料金について
http://www.vill.hara.nagano.jp/www/life/result.jsp?life_genre=154&pan=1,36,154


受益者負担金と下水料金について
http://www.vill.hara.nagano.jp/www/info/detail3.jsp?id=403




朝比奈


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(お金）登記費用ってどのぐらいかかるの？　（保存登記）

登記とは？

登記とは、自分の持っている不動産などの権利を
（例えば自分の物ですよとか、抵当権をつけましたよ、など。）公に示すため、
法務局（登記所）にある登記簿に記載する事を言います。


公の記録ですので、誰でも閲覧する事ができ、
そしてその記載された権利をもって、他の人に主張する事が出来ます。

登記はその土地や建物の所在地を管轄する登記所で管理します。





家を新しく建てた時は？

まずは表題登記を行います。
分かりやすく言うと、新しく出来た建物に名前を付けるような物です。

これは、国や市町村が税金や都市計画など、建築物を把握する上で表題登記を必要としています。
表題登記は、不動産登記法で建物の完成後1カ月以内に手続きを行う事と定められ、
これを過ぎた場合10万円の過料を受けることがあります。

この場合は登録免許税はかかりません。





所有権保存登記をします。

この建物は私の物ですよ。と公示する記載です。
この場合には登録免許税がかかります。

費用は不動産の価格（固定資産税評価額）×税率0.4％となります。


朝比奈

（お金）法人で保養所などを所有すると、どんな税金がかかりますか？

法人名義で、本店所在地とは別の場所に、寮、保養所などを所有している場合、その保養所が所在する、県・市などに法人県民税・法人市民税を納税する義務が生じます。

その税額は事業所の資本金の規模や、従業員の数などによって金額が変わってきます。



法人県民税の場合（長野県）


●納める人
1. 県内に事務所（事業所）がある法人・・・均等割と法人税割り
2. 県内に事務所（事業所）はないが、寮、宿泊所がある法人・・均等割
3. 県内に事務所（事業所）や寮などがあり、収益事業を行う人格のない社団や財団・・・均等割と法人税割

●納める額（年額）

区分　均等割

① 次にあげる法人・・・21,000円
　　　・公共法人および公益法人等（均等割を課すことができない法人を除く。）
　　　・人格のない社団等
　　　・一般社団法人及び一般財団法人
　　　・資本金の額又は出資金の額がない法人（保険業法に規定する相互会社を除く。）
　　　・資本金等の額が1千万円以下の法人（資本金等の額を有する法人）

② 資本金等の額が1千万円を超え1億円以下の法人・・・52,500円

③ 資本金等の額が1億円を超え10億円以下の法人・・・136,500円

④ 資本金等の額が10億円を超え50億円以下の法人・・・567,000円

⑤ 資本金等の額が50億円を超える法人・・・840,000円


区分　法人税割

① 資本金の額又は出資金額が1億円以下で、かつ、法人税額が1千万円以下の法人（清算法人を除く）・・・法人税額の5％
② 上記以外の法人・・・・法人税額の
5.8％



＊＊＊

法人市民税、法人村民税等の内容はそれぞれの県市町村に確認ください。


ちなみに、茅野市の場合は　５万円～３００万円となっております。


詳細は、茅野市ホームページで確認ください。

http://www.city.chino.lg.jp/www/contents/1000000641000/index.html



朝比奈
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