土地・建物 Q&A 記事一覧

  

(土地・建物)マンション売却を考えていますが、内装などリフォームした方がいいですか?

マンション売却時、確かにリフォームすることで
査定額はUPするかもしれませんが,
リフォーム代金以上の上乗せが見込めるとは限りません。

数百万かけて改修工事したのに,なかなか契約に至らない場合もあります。


中古物件の場合は,購入後のリフォームを前提に
手頃な価格の物件を探している場合が多く、
買主が自分の好みに合わせて
リフォームしたい要望もあります。

まずは、不動産業者にリフォームすべきかをご相談下さい。


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(土地・建物)借地権の土地、メリットはありますか? 

蓼科エリアの不動産情報のなかに、
土地の権利形態欄によく「借地権」や「借地権(転借)」などという表記があります。

借地権とは、所有権と違って、借りて使う権利のことを言います。


一般的な話ですが、所有権と借地権の土地では、
借地権の土地のほうが、所有権のものに比べて、販売価格が安い場合が多いです。

考え方としても土地そのものを購入するのではなく、
土地を借り受ける権利を購入するからです。


しかし、借地料と土地の固定資産税を比べてると借地料が高くなっています。


簡単に概要を説明した時には、
所有権の方がいいと思う方もいらっしゃるはず。


しかし、借地権の土地にも大きなメリットがあります。

例えば、中古の別荘を買う場合。

建築されてから20年以上経過した中古物件などは、
あと15年から20年ほどで、建物の寿命が来るかもしれません。

そうなったときには、通常 建物の取り壊しをします。

また再建築をし、同じ土地に住み続けるなら、所有権の土地がいいでしょう。


でも、今ある建物を使いきって、もう新しい家を建てない。

そんな予定の方には、借地権がお勧めです。


なぜなら、借地権の土地ならば、建物を取り壊して、借地権の返還ができるからです。
(借地の期限等の問題がありますので、ご注意ください)


所有権の土地で、建物がなくなってしまって土地だけになってしまった。
そうなったら使い道がなくなってしまいます。

うまく次の方に譲渡できればいいですが、
別荘地の場合、次の購入者を見つけるのは、一般土地より困難です。

ずっと持ち続け、管理しなくてはなりません。



土地は所有権。と決めつけず、
借地権のメリットも検討してみてはいかがでしょうか?





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茅野市・原村・蓼科エリアの土地、建物、中古別荘は
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(土地・建物)下水道が来ていない場所の排水処理はどうなっているんですか?

山間部や田舎の不動産物件は,
公共の上水道、下水道が来ていない物件が多くあります。

水道の状況は生活する上で重要な要素。

きちんと確認をしましょう。


(上水道)〜〜〜〜〜〜〜

●公営水道
地方自治体が管理、供給している水道

●私営水道
蓼科高原に多く見られる公営自治体以外の私団体の管理する水道。
別荘地では別荘管理会社が水道を維持管理し,各戸に供給している場合が多い。


●井戸
個人の敷地で地下水をくみ上げる水。
表層水をくみ上げる浅井戸と深い場所からくみ上げる深井戸の2タイプあります。
飲用水として使う場合には、深井戸が必須。

※品質検査の機関で購入時に検査することをおすすめします。


(トイレについて)〜〜〜〜〜〜〜〜

●水洗トイレ
大量の水と共にし尿を洗い流す方式。
基本、集中浄化槽か個別合併処理浄化槽に接続。

●簡易水洗トイレ
し尿を少量の水で便槽に流す方式。定期的に汲取が必要。

●汲取式トイレ
し尿を便槽に自然落下させる方式、定期的に汲取が必要。


(排水の処理方法について)〜〜〜〜〜〜〜〜

●集中処理浄化槽
複数戸の汚水を一カ所に集めて浄化処理する方式
公共下水も集中浄化槽(大型)。
整備された別荘地の一部に私営集中浄化槽方式をとる別荘地がある。

●個別合併処理浄化槽
し尿および、台所や風呂の雑排水をバクテリアで浄化する方式。
個々の家で浄化槽のタンクを敷地内に埋めて設置し、トレンチ排水などを利用して敷地内に排水するケースが多い。
設置に対し,助成金を出す自治体も多い。

●単独処理浄化槽(簡易浄化槽)
し尿のみを処理する浄化槽。浄化能力が低く、現在は製造停止になっています。
古い物件だとこの方式をまだ使っているものもありますが,
環境、衛生的にお勧め出来ません。個別合併浄化槽への切り替えを勧めています。







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(土地・建物)長い間使っていない空家を相続しました。どうすればいいのか困っています。

親からの相続等によって,空家を取得する方が増加しています。

人口減少が懸念される現在では、空家問題は社会問題になっています。

しかし、空家は持ち主様のご事情や物件の条件によって
最適な方法が変わってきます。

例えば売却を希望する場合でも,
古屋付き(そのままの状態)で売るのか,
解体してから売るのか,それとも賃貸物件として紹介するか,

最良の方法は持ち主様の将来予定と
不動産の条件によって大きく変わります。


まずは、不動産の流通状況を確認し,
その物件にあったプランを検討する事をお勧めします。

(土地・建物) 建物の解体を検討しています。どうすればいいのでしょうか?

・使わなくなった建物が古くなったので、建て替えるために古い建物を解体したい

・使わなくて数年放置した古家があり、今後も使う予定がないので、解体したい

・借地権の土地に別荘が建っているのだが、建物を取り壊して借地返還したい


そのような要望やご相談をいただくことがございます。

蓼科企画では、茅野市、原村、諏訪周辺、蓼科方面等
地元の解体業者を紹介しています。


古家を解体した後に土地として販売するのか、それとも
現状はそのままの状態で、古家付き土地販売の形を取るのか

どちらの方法がその方の要望に近いのかをお聞きした上で
対応させていただいております。



詳しくはコチラ↓のページをご覧下さい。

http://tateshina-life.net/kaitai/












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(土地・建物)相続で森林を取得しました。なにか手続きが必要ですか?

個人,法人にかかわらず,売買や相続等により
森林を取得した場合は、事後の届け出として森林土地所有者届けが必要です。

ここで言う森林とは,
都道府県が制定する地域森林計画の対象となっている森林で、
面積の基準はありません。

登記上の地目が別の状態でも、土地が森林の状態であれば,
届け出の対象となる可能性が高いです。

所有者となった日から90日以内に
取得した土地がある市町村に届け出を行います。


この届け出により、行政は森林所有者を把握し,
事業体が間伐等をする場合に、所有者に働きかけをし,
森林を集約,効率化をあげる事ができます。


詳しくはお近くの市町村にお問い合わせ下さい。




(土地・建物)土地を売買する時に聞く、一筆(ひとふで)とか二筆(ふたふで)とありますが、筆とは何ですか?また、筆界とは何ですか?

本来土地は、連続した広がりを持つ面ですが、
明治初期に人為的に区分され,一個の土地の単位を「筆」と呼び、
公法上の制度として、筆1つ1つに地番がつけられました。


地番がつけられた土地は,
登記所と呼ばれる公的機関に登録されています。


また、相互に隣接する土地の境を公的に定めた
公法上の境界を「筆界」と呼びます。


筆界は「線」ではなく、二つの「点」を直線で結んだ便宜上の線で
曲線は想定していません。




似たような意味で「境界」という言葉があります。


登記所に登記された公法上の境界線を「筆界」と呼ぶのに対し,

「境界」は土地所有者が私的自治の原則に基づき,
当事者同士で合意した境界線です。


従って「境界」は広い意味で使われ、
公的に登記された所有権の境界(筆界)と異なる場合があります。

(土地・建物)財産区ってなんですか?


財産区とは、法人格を持つ地方公共団体(市町村および、市内の一部の地区)が所有している土地や山林、沼地、温泉などの事をいいます。

この制度は、長年行われて来た市町村合併において、昔の村や地区自治会所有の財産を、合併により一方的に吸収してしまうことは、今までの住民の権利を不当に侵害することになる。という考えから、旧地域(旧村、地区、自治会など)に財産の所有する権利を認めた事に由来しています。 

(1953年町村合併促進法、1954年地方自治体法など)


茅野市では、茅野市内のある地区が管理する土地を「○○財産区」と呼び、
代表管理者は茅野市長となっています。


とくに別荘がおおく立ち並ぶ八ヶ岳エリアでは、別荘管理会社などが一括してそのエリアを借り、そこを別荘地として開発し、道路整備をしたり、水道を入れたりして、一般別荘オーナーに利用してもらっています。


蓼科高原の別荘エリアでは、

所有者=茅野市〇〇財産区

賃借権者= 〇〇別荘管理者

転借権者=別荘利用者 という 「転借権」 での利用が多く見られます。


    (株)蓼科企画 朝比奈

(土地・建物)土地の備考欄に個別合併浄化槽とありますが、下水が来ていないのですか?

「下水道:個別合併浄化槽」と書かれた土地は
下水が通っていません。



人里離れ、自然環境が豊かな場所では
基本的に下水がひかれていない場所が多々あります。


遠く離れた1件の家のために、下水道をひく事は
とてもコストがかかります。


そのため、下水道のかわりに「個別合併浄化槽」という
下水をバクテリアによって分解して自然に戻す装置を
敷地内に埋め込みます。


設置する個別合併浄化槽は
その土地の建物の大きさによってかわります。


市町村ごと基準が違うので、家を新築する場合は
その土地の市町村にお訪ね下さい。

(土地・建物)土地の所有形態で、「借地権」「転借権」とありますが何ですか?

不動産の広告表示を見ていると、土地の権利形態に、
「所有権」「借地権」「転借権」等といった表示があります.


所有権とは、まさに土地を所有する権利のことで す。


借地権とは、借りる権利をもっているという事です。
要するに、地主さんの土地を借りて、借りている土地に自己所有の建物を建てるなどして利用することです。


そしてさらに、
転借権とは、ある人の所有の土地を別の人が借りて、
さらにその土地を別の第三者が借りる権利です。


***

所有権の土地には、土地の固定資産税がかかります。

借地権や転借権には、固定資産税がかからない代わりに、借地料が発生します。




 蓼科や、八ヶ岳エリアでは、
財産区」と呼ばれる茅野市内の地区で所有する土地を
別荘管理会社が一括で広範囲を借りて、別荘開発し、区画を区切って
別荘オーナにさらに貸す形態がよく見られます。(転借権での利用)


ちなみに、
茅野市の財産区の財産管理者は茅野市長となります。


    (株)蓼科企画  朝比奈


 

(土地・建物)建ぺい率・容積率って何ですか?

建築基準法により、
建てて良い建物の延べ床面積に上限があります。

その制限の数値が、建ぺい率、及び容積率です。

土地の場所や用途地域によってその数値は違いますので、
当該土地がどのぐらいの基準なのか確認してみましょう。





建ぺい率


●建ぺい率とは

土地の面積に対し、どのぐらいの建築面積がとれるかの割合です。

1階建てでも5階建てでも数値は変わりません。



上の図で言うと

建ぺい率(%)=建築面積 a / 敷地面積 Z ×100


になります。




●容積率とは

敷地に対して延べ床面積すべての合計の面積の割合です。


上の図で言うと

容積率(%)=延べ床面積(a+b)/敷地面積 Z × 100



となります。















朝比奈







(土地・建物)八ヶ岳、茅野、諏訪エリアにはどのぐらいマンションがありますか?

マンションというと、都会なイメージがありますが、
意外な事に、最近は八ヶ岳、諏訪エリアにも
結構な数のマンションがあります。



ここ10数年、何棟かマンションが続けざまに立てられ、
マンションに定住する方や、
リゾート利用としてマンションを購入される方も
いらっしゃいます。


蓼科企画、不動産物件情報のホームページでは
マンション特集として、現在中古で販売しているマンションを
ご紹介していますので、あわせてそちらもご覧下さい。



http://tateshina-life.net/mansion/




八ヶ岳、諏訪エリアのマンション〜〜〜


■茅野市====

●リゾート系マンション
 車山高原スカイパークヴィラ
 東急リゾートタウン蓼科
 ロイヤルヴァンベール蓼科
 マンションビラ蓼科
 フィレストヴィラヒルズ
 ヴィラこぶし
 ラ・ベルクレール白樺

●街中系マンション
 ポレスター茅野



■諏訪市===

●街中&リゾート系マンション
 スプリングリゾートマンションスワンレイク
 タワーリゾートマンション大手
 プレステージ諏訪湖
 上諏訪ガーデンホームズ
 あさぎりの郷
 ヴィラ紅やマンション
 マンション諏訪湖

●街中&定住系マンション
 マークプラザ湖岸通りエヴァンテ
 ポレスター諏訪湖岸通り
 清水ヶ丘マンション
 ポレスター諏訪湖岸通り弐番館
 アーバンシティ諏訪プラチナタワー
 ヴァルトーゼ
 ポレスターレイクサイド諏訪
 ポレスターレイクシティ諏訪壱番館
 ポレスターレイクシティ諏訪弐番館
 ポレスターレイクサイド諏訪弐番館
 サプリ29



■下諏訪町====
 プチモンド諏訪レイク
 下諏訪ロイヤルシャトー諏訪湖
 下諏訪長崎マンション
 ポレスター下諏訪


■岡谷市====
 ポレスター岡谷
 ポレスター岡谷弐番館
 アーバンシティ岡谷中央




朝比奈












(土地・建物)土地の境界、杭について。

今回は、敷地の境界確認のお話。

敷地の境は境界と呼ばれ、通常はコンクリート杭やプラスチック杭、
昔であると、石に刻んであったり、木が目印だ、と様々な境界が
存在します。

古い測量だったり、土地を分筆する場合や、境界杭がなくなっている場合など
もう一度キチンと測量し境界を確定しなければならない場合もあります。



境界を確定するためには、お隣の土地の所有者だけでなく、
土地家屋調査士や、公共道路に接しているなら、
市や県の道路担当職員の立ち会いも必要となります。


よって、土地の境界をはっきりさせるためには、
隣地の皆さんから市の職員・測量士・不動産屋まで沢山の人達の
立ち会いとその同意が必要となるので、
スケジュールを合わせるだけでも大変です。



先日に当社も境界立ち合いに参加した時の様子です。

IMG_8915.jpg


市の職員の方が、境界を1個1個確認し、メジャーで測って確認します。

IMG_8916.jpg



IMG_8914.jpg

境界杭には十字で印が掘ってあります。
通常はその十字の中心が境界になります。


IMG_0339.jpg


今回は農地の圃場整備も絡んでいた土地でしたので「圃場整備」と書かれた境界杭。

こちらは圃場(畑や田んぼ)等を整備した時に打たれた杭であるという表示です。


土地の境界確認、市町村の立ち合いが必要となるときには、申請から1か月ほど
かかることも多いですし、関係者が集まる日時を調整して、日時が伸びたりすると
2・3か月かかることもありますので、注意が必要です。

(土地・建物)田園風景の広がる畑(地目:畑)に家を建てたい(農地転用)という相談

いなか暮らしをするなら、田園風景の広がるような場所がいいよなあ~

まわりに家がなくって、自然豊かな場所が希望  などなど

土地を探されている方からいただく要望に、上記のようなものも多いです。



田園風景が広がっている場所の多くが、圃場整備された田や畑のエリアで
国などが資本をかけて、農地整備をしているところが多いです。

圃場整備のかかっているエリアの畑や田は、基本的には農地から宅地の
変更ができない場所となります。

また

実際に畑として使っていなくても、法務局の謄本上 地目が畑や田の場合には、
第3者への売買の際には、農地転用の第5条の申請許可が必要となります。

この農地転用の許可基準を得るのが難しく、圃場整備にかかっていない農地で
あっても、宅地にできない場合も多いのが現在の状況です。


難しい、難しいということばかりではいけませんので、
田園風景のある場所での土地探しということになると

第1には、農地以外の地目の土地(雑種地、原野、山林など)を探すということ。

田園風景の広がる端のほうに、山林があったりします。

そのような場所ならば、希望に沿う景色が手に入るかもしれません。


がしかし、そのような場所 人気も高ければ、絶対数がないため
手に入れるのが難しく、検討者の方々のなかでも競争状態の物件と言えるでしょう。


農地転用や山林に家を建てる話は、すこし専門的な分野になりますので
購入前によく相談や確認するようにおすすめいたします。


西村


西村のブログ  http://ameblo.jp/suwa12345/



(土地・建物)中古建物や中古別荘を購入した後のリフォーム代ってどの位かかりますか? 

中古の建物(中古別荘含む)を購入して、その後に どの位のリフォームが必要になるのか?
中古物件を検討されている人は、気になりますよね。

リフォーム代に関しては、その建物の大きさ、内容、その状態、購入者がどのレベルを求めているかで大きく変わりますので、物件ごとに見積もりするというのが基本です。

概要でお伝えすると・・・

新築建築後 20年ほど経過している場合、取り換えを提案する箇所をあげていきたいと思います。

1、屋根

2、外壁

3、水廻り設備

4、水道管、特に水道管を冬場に温める凍結防止ヒーター

5、給湯器

6、ストーブ関係

7、その他もろもろ


ひとつひとつあげていくと、ほんと数多くなってしまいます。

中古の場合には、売却者が途中どの程度 手を入れているか、
大切に使っていたかが重要です。


中古の建物(中古別荘)などを購入希望の方には、
リフォームや設備の取り換えなどが発生するだろうということをお伝えして、購入していただいております。

また、実際の売買に至る時、ほとんどの取引が、引き渡し後の保証が
ついていません。 (売主の瑕疵担保がつかない取引)

中古物件に関しては、建物や設備が古くなっていること、
設備等を取り換える必要が出てくることを加味して、物件価格が安くなっているということを承知して購入していただくようにアドバイスしております。


(株)蓼科企画  西村


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(土地・建物)中古別荘を購入後の水廻り設備を選ぶ際の注意点があったら、アドバイスをいただけますか?

中古の別荘を購入された後、購入者のお客様が水廻り設備をリフォームされて新しくしたいという希望をお持ちの方が多くいらっしゃいます。

中古別荘の売買取引を担当させていただくと、半数のお客様が、何らかの設備交換をされます。

水廻り設備  キッチン、洗面、水栓、浴室、浴室シャワーヘッド、トイレ、トイレウォシュレットなどです。


その際にアドバイスしているのが、「あまり高価な設備をつけないこと」(別荘利用の場合で特に)

なぜかというと、別荘利用の場合には、秋から春までの間、不在時に水抜き作業が必要だからです。

そこで、なぜ あまり高価な設備をおすすめしていないかというと・・・

高価な設備だと、複雑な構造になっていて 水抜きがしづらい場合が多いのです。(もちろんしっかり水抜きできる商品もありますので、購入時にメーカーによく確認されることをお勧めします)

例えば、タンクレスのトイレ。 タンクレスということで、タンクがないので、便器とほぼ一体型。 これが水抜きできないのです。

また、水栓金具も、サーモスタットのついた高価なものになればなるほど、水抜きが難しい。

それと注意する設備としては、食器洗い乾燥機、これも水が機械の中に残ってしまうケースが多いです。

茅野市周辺 (蓼科・八ヶ岳・原村など)の別荘地では、真冬の一番寒い時期には、マイナス20度近くになることがあります。
それは、通常の利用とは違った意味で注意が必要なのです。

これが、普段人が住んでいれば、そこまで冷え込むことがないので、大丈夫なのですが・・・・。

ということで、「郷に入っては郷に従え」で、寒冷地に向いたやり方があります。

(株)蓼科企画では、別荘によく慣れた水道設備業者をご紹介しています。

(地元の業者といえど、別荘になれていない業者だと、高原の別荘仕様がわからない場合がありますので。)

水廻りのリフォームは、よく注意されてから実行してください。


(株)蓼科企画  西村

(土地・建物)一戸建てとマンション暮らし、田舎暮らしでの長所短所は何ですか?

田舎暮らしの生活を楽しむ場合、一戸建てとマンション、どちらがいいですか?
と、最初の入り口の相談をされることが多々あります。



通常、田舎暮らしとイメージするのは、自然豊かな場所での一戸建て生活が当てはまるように思われます。

それに対して、マンションでの生活を希望される方も多くいます。
家の外回りの対応や敷地内や建物の中に階段がないなど その利便性を求める方も多いのです。


一戸建て か マンション か?  
それは、私たちが答えを出せるものではなく、相談者のお客様が何を実現したいかであります。


広い敷地のなかで、自然豊かに、長野県の自然とともに共存していく!
庭で、家庭菜園を作ったり、草取りをしたり、虫が出てきたり・・・。
寒い冬には、雪かきもしなくてはならないでしょう。
でも、それが自然とともに生きる醍醐味です。

その一方、マンションの良さは、住む環境は快適な場所で暮らしながら
外に遊びに行く際などに、環境の良さを求める、そんな感じでしょうか。
庭の手入れや建物の修理などはなく、エレベーターの利用で、階段などの心配もない。

自分の管理地ではなく、公園やその周辺地域で自然の良さを求める、
そんな生活を希望されている方ならば、マンションもおすすめです。


相談を受けていて傾向としてあるのは、 
首都圏などでマンション暮らしを長くしてきた方は一戸建てを希望することが多く、
これまで一戸建て生活をされてきた方は、マンションも選択肢になるかなといったところでしょうか。


中には、田舎暮らしのスタートはマンションからで、徐々に自然と生活する良さにはまっていき、一戸建てに買い替える方も、結構な数 いるように思います。


どちらがいいか? それは、検討者様の実現したい夢に答えがあります。


(株)蓼科企画  西村


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(土地・建物)土地を買う前に確認しておきたいこと!〜景観法編〜

土地を買って、家を建てる。

この当たり前と言えば、当たり前  

でも、人生に一度か二度しか経験しない一大事。


現地を見て、「明るくて日当たりもいい、こんなところいいなあ~」

「よし! ここに決めた!」 などと言って 即決する人はいないと思いますが

土地を購入する際のチェックポイント、景観法編です。

(その他、都市計画、道路、水道下水、警戒区区域か否か 
 などなどたくさんの考慮すべきポイントがありますよ)


茅野市は、景観法の適用行政団体です。

また、長野県の指定する 「八ヶ岳山麓景観育成重点地域に
指定されているエリアが多くなっています。


大自然に配慮した形で、街づくりがなされていくことは
長い目で考えた時には、そのエリアの将来像に大きく影響を与えるでしょう。

私個人の意見としては、いいことであると感じています。


さて、ここで 注意ポイント。

景観法では、エリアごとに建造物の色や形に規制を設けています。

簡単に言うと、あまり奇抜な色などは使えないということです。

下の写真が、茅野市の景観計画を説明した冊子です。

fed28b69.jpg


もし、これを読んでいる方が、派手な色を使った建物や白黒のモノトーンの
はっきりした建物を予定しているならば、土地を購入する前に
自分の考えている建物が建つかどうかを確認されることをお勧めします。

土地を買ってはみたものの、自分の考えている家が建たなかった・・・・

そんなことにならないようにお気を付けください。


本日は、土地購入前のチェックポイント (景観法編)でした。


            (株)蓼科企画  西村


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