見学・契約 Q&A 記事一覧

  

(見学・契約)物件の表示に「商談中」「契約中」という表示の物件はもう買えないのですか?

せっかく自分の気に入った物件を見つけたのに,
価格表示に「商談中」の文字が、、、

「商談中」「契約中」というのはどういう状態なのでしょうか。

まずは、コチラの図をご覧下さい。

QA.jpg


不動産売却物件を紹介して、成約に至るまでの表示の流れを図にしたものです。

一般に売却の紹介をしてから,購入希望者は物件の検討をして
購入の意思があるのならば,書類にて正式に申し込みをします。

この時点で物件は「商談中」となります。

商談中の期間では,契約日をどうしようか、
購入申し込み金額から最終的な価格の調整をしたり
ローンの審査準備をしたりします。


●なぜ表示したままにしておくのか。

「商談中」の物件は、購入申込者様のローン審査が折りかなかったり、
売主との価格条件が合わなかったり、中には解除する場合があるからです。


商談中の表示期間は、現在商談しているお客様が最優先ですが,
他のお客様で購入を強く希望されている方は、お電話にてお問い合わせ下さい。



商談が成立し,売買の手付契約が済むと
表示は「契約中」となります。



これは、売主様が引き渡しの準備をしている状態となります。
ローン特約(契約後、住宅ローンの審査に通らなかった場合、円満解約ができる特約のこと)
などにより契約が白紙になる場合も、まれにありますが,
多くの場合、そのまま引き渡しとなります。


個々の契約によって、事情は変わりますので,
その都度お電話にてお問い合わせ頂きますようお願い致します。

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(見学・契約)掘り出し物の良い不動産物件を見つけるにはどうすればいいですか?

掘り出し物の良い不動産物件を見つけるにはどうすればいいですか? というご質問には、こう答えるようにしています。



1、 こまめに新着物件をチェックすること。

2、 いいなと思ったら、行動は早めにすること。

です。



日々、わたしたちも 不動産の仕事をしていると
「今回の紹介物件は、安くて良い物件だ。」と思う物件との出会いがあります。


しかし、仲介業者である以上、他の物件と区別して紹介する事はありません。



しかし、そのような良い物件情報は
皆さん日々チェックをしているようで
電話での問い合わせや資料請求が一斉に来ます。


行動の早い人はすぐに見学の予約を入れてきます。



土地を購入し,新築の家を建てるのであれば,
じっくり考え慎重にスケジュールを進めても
建てる家が逃げてしまう事はありません。


しかし、中古物件の市場ですと
その建物は1点しかありませんので、

誰かが購入の申し込みをしてしまえば
そこで終了となってしまいます。




自分がいいと思う物件は、
周りの人も皆いいと思っているはずです。




中古住宅市場において、
少しでも良い物件を購入したいと思うのであれば


検討者様自身も日々の努力が必要なのかもしれません。




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(見学・契約)手付金を支払った後で、解約する事はできますか?

手付金とは、売買契約をする際に、買主から売主に渡す金銭のことです。

手付金には3種類の性格があります。

証約手付
契約が締結されたということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付


違約手付
手付金を交付した者(買い主)が債務を履行しない場合、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付


解約手付
一度、成立した契約を解除したいと考えた場合、買い主側からすると、すでに支払った手付金を放棄する(没収される)ことで、一定期間内であればどのような解除理由であれ、一方的に解約できるという趣旨で交付される手付


一般的に不動産購入の際には、手付金は「解約手付」の意味を持つ事が多く、
「解約手付」とは、手付金を放棄する事によって一定期間内であれば、契約を解除できます。

一定期間とは、契約日から残金決済日までの期間に応じて異なり、
その期間の半分程度が一般的と言われています。

実際の期日は個々の契約において、買主と売主とが協議のうえ決定します。
(この期間を手付け解除期日といいます)

一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があり、
違約金は物件価格の10%~20%相当額が一般的です。



いずれにしても手付金を支払う前に、契約についてよく確認しましょう。

(見学・契約)不動産を売却したいとき、売却を依頼する不動産業者とは どんな契約をするんですか?

不動産の売却をしたいとき、
不動産会社と媒介契約(売主様からは売却の依頼を受け、購入検討者様を捜す行為)
を結びます。

媒介契約には
専属専任契約、専任契約、一般契約の
3つがあります。


専属専任契約は、媒介を依頼するのはその1社のみで、
自分で買い手を見つけてきてもその会社を通して
売買契約を行う事になります。

専任契約は、依頼する会社は一社のみとなりますが、
自分で買い手を見つけて来た場合はその不動産会社を通さなくても
売買契約を結ぶ事ができます。


一般媒介契約は、媒介を依頼する不動産会社を
複数持つ事が可能な契約です。




(株)蓼科企画では一般媒介契約を採用させていただいております。



少子高齢化による人口減少などの理由もあり、
これからは売却物件が需要よりも増えていく事が予想されます。

売主様にとっては、より多くの買い手に情報発信ができるよう
蓼科企画では、一般媒介契約で売却の相談を受けています。




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(見学・契約) 移住や別荘生活を始める手順とは? 移住へのステップとは

漠然と 「将来、環境のいい場所に移住できたらな~」とか、「いつか長野県に別荘持ちたいな~」という想像を膨らませている方もいらっしゃるかと思います。

だけど、実際には どんなことから始めればいいのかな?

移住した人達は、どんな風にして 自分にあった場所を探したのかな?

移住をしたいけど、そこまでの決断をするのは まだできないかも。。。


そんな方に参考にしていただきたい情報をまとめました。


(蓼科企画の不動産情報  移住・田舎暮らしへのステップ)

http://tateshina-life.net/inakagurashistep/


step1.jpg



新しい地域で新しい生活を始める時には、誰しもが失敗したくないもの。

その過程のなかで、段階ごとに 自分にあった情報や行動をまとめてあります。

本やインターネットでの情報収集から、実際の現地見学ツアーや移住体験住宅の利用など。


そうして自分の生活スタイルや住みたい場所が決まったところで、物件見学となっています。

ぜひ、参考にしていただければと思います。


西村

蓼科企画の不動産情報

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(見学・契約) 蓼科企画のサポートサービスとは?

前回の投稿に引き続きです。

物件の検討~資料請求~見学~申込み~契約~引渡しと続く流れのなかで、蓼科企画ではどのようなサポートサービスを行っているのか?

それを説明させていただきます。

蓼科企画の不動産情報のホームページ  サポートサービスのページも参照ください。

http://tateshina-life.net/other/

サポートサービス

大きくは、3つに分かれます。

1、検討中・見学

2、申し込み・契約・引渡し

3、引渡し後の対応(動産処分、クリーニング、リフォーム、その後)


不動産を購入する場合には、その流れの中で 多くの専門家(司法書士や土地家屋調査士)や業者(動産処分やクリーニング、リフォーム業者)などが関わってきます。

よって、ただ不動産の見学をして契約ができればいいというものではありません。

不慣れな場所で、全ての業者を比較検討しながら決めていくというのは、時間と労力が必要となります。

また、業者もプロではありますが、不慣れな分野と得意分野に分かれます。

一応は業務をこなせるのでしょうが、自分の必要な分野において不慣れな業者を使って
損をするのは自分です。

そんなこともありますので、蓼科企画では、お客様の要望を聞きながら必要であれば地域の業者をご紹介していくサービスをしています。

それが、 蓼科企画の サポートサービス です。

詳しくはこちらで確認ください。 http://tateshina-life.net/other/

西村

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(見学・契約)見学から購入申し込み、引渡しまでの日程について

物件探しから見学・購入申し込み・契約・引渡しまでの流れを追いながら、どんな日程で進むことが多いのかをお伝えしていきます。

1、物件選び=自宅などでホームページ上で写真や間取りで物件を選択

2、資料請求等を行い、場所、維持管理コスト、間取り、写真などを確認

3、実際に物件を見学  土地の形状や周辺のロケーションを確認、建物内部の状況を確認

4、購入したい物件に出会えたら、物件の購入申し込み

5、売主と買主での、希望条件のすりあわせ

6、不動産の売買契約

7、売主様 次の住まい等の確保、荷物等の搬出

8、買主様 融資利用であれば、その手続き

9、物件の引渡し=残代金の決済  

と、上記のような形が一般的な流れです。


そのなかで、契約してから物件の引渡しまでがどのくらいの時間がかかるのか?

別荘のように、そこで住んでいない場合には 売り主様が必要な荷物を搬出すれば引渡しにすすめます。 その場所に住んでいる場合には、次の住居を探して引っ越しをしてからの引渡しになりますので、2か月~3か月時間がかかることが多いです。


夏の避暑を目的とした物件選びの場合には、

1、すぐに使いだせる状態である(リフォームが必要ない)ということ

2、引渡しがすぐにできる物件 

上の条件に該当する物件であると、購入を決めてから使いだせるまでの時間が短くてすみます。


蓼科企画での、引渡しがすぐに受けられる物件特集 というものがありますので、参考にしてみてください。

物件一覧  http://tateshina-life.net/summer/




西村
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(見学・契約)移住者不動産見学ツアーがテレビで取材されました。

茅野市 楽園信州ちの主催で定期的に開催している 不動産見学ツアー。

その内容が、行政と民間で一体となって、取り組んでいるモデル事業としてテレビ番組に取り上げられました。

その内容です。



楽園信州ちの  わたくし西村も 田舎暮らしスタッフとして参加しています。

年に4回ほどのツアーがありますので、ご興味いただいた方はお気軽にご参加ください。
詳しくは、ホームページをご確認ください。
http://www.rakuc.net/

西村

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(見学・契約) 茅野市の不動産見学ツアーなら、楽園信州ちの主催のものがおすすめ!

長野県へ移住したい! とか、どこかに別荘を持ちたい!
だけど、はっきりとは、どの場所がいいのかは決まってない。

いつかは、長野県で生活してみたいけど、まだ自分には早いかな・・・・


そんな風にお考えの方におすすめなのが、「楽園信州ちの の不動産見学ツアー」


茅野市・茅野商工会議所・民間団体(不動産や建築など)の3団体で構成される
楽園信州ちの

詳しくは、こちら  http://www.rakuc.net/


こちらでは、年に4回 春・夏・秋・冬 に、茅野市を体験しながらの不動産見学ツアーを
開催しています。

rakutino.jpg


楽園信州ちのは、茅野市の行政も一緒に行っているイベントですので、
「イベントに参加してみたものの、変な業者にしつこい営業活動をされるのでは・・・」
といった心配事がありません。


最初は、こういったツアーに参加されて 雰囲気を知るところから始めてみてはいかがでしょうか?

西村



蓼科・茅野市・原村エリアの土地、建物、中古別荘は
蓼科企画の 不動産情報サイト








(見学・契約)構想から見学・購入までの流れ

田舎暮らしや移住、セカンドハウスでの暮らし

あこがれはあるけれど、どんな手順ですすんでいくのかがピンとこない。
そんな風に言われるお客様も多いです。

一般的に言われている流れを簡単ではありますが、記入します。


1、田舎暮らしや別荘生活で何をしたいのか? どんな暮らしをしたいのか?

たとえば、環境のいい自然豊かな場所で暮らしたい、とか
家庭菜園をやりたい、趣味のスキーを思う存分やりたい、 などなど。

それによって、自分の希望する生活がみえてきます。


2、それが叶う場所、エリアはどこなのかを知る

今の住まいは東京だから、戻ることも考えて長野がいいかな、そんな方が
多く、移住候補先で長野県がNO1であるのは、首都圏からの距離が影響している
ようです。
スキーをやりたい、自然環境が豊か、水や野菜がおいしい、空気がいい!
そんなことで、この地を選ぶかたもいらっしゃいます。


3、家族や配偶者の理解を得る。

移住やセカンドハウスの購入は、これまでの生活と大きく変化します。
家族や配偶者に反対の方がいる場合には、その反対を押し切ってまで
自分勝手に事を進めると、どこかでひずみがでることと思います。


4、自分の予算的な条件を絞る

ご自分の予算、今後の生活のことを考慮して、不動産購入にあてることのできる
予算を出します。
土地を購入して新築の建物を建てるのが理想ですが、中古の建物を購入して
自分の気になるところを修繕して使うということもありだと思います。


5、インターネット(ホームページ)などで情報を収集する

自分の希望するエリアの不動産を紹介している業者のホームページを見て
情報収集する。
気になる物件があったら、資料請求をするとか電話で状況を教えてもらうということで
内容を確認する。


6、現地の見学をする

実際に現地で物件の見学をする。 その際に、周りのロケーションや主要インフラなどへの
距離なども確認するとベスト。

※見学を希望する場合には、事前に予約を入れます。
いきなりの来店だと、他のお客様の接客であったり、見学で不在であったりします。


7、購入の申込、条件の確認

幸運にも、自分の理想の場所、建物が見つかった場合には、購入の申し込みをします。

これは、不動産の売買契約ではないので、購入の意思を伝えるためのものです。
それをもとに、売り主様と売買契約の条件をすりあわせます。


8、契約と引渡し

事前にすり合わせた内容で、重要事項説明書や契約書を私ども不動産業者が作成しますので
それに契約するのが契約。
どういう条件(金額、引渡し日など)を確認して書類にサインするということになります。

契約にしたがって、引渡しの期日に売り主は不動産を引き渡します。

通常、契約時に売買代金の10%、引渡し時に90%の代金を支払います。


以上が、おおまかな流れとなります。 

不動産の契約は、売り主様と買い主様の合意契約ですので
上記とは異なる契約もありますので、参考にとどめてください。


西村


(見学・契約) 物件紹介をしてくれる不動産業者の選び方のコツ

不動産(土地・建物・別荘・店舗系など)を購入しようとする場合、
選択しなくてはいけないことが多数あります。

1、エリア (どの地域にするのか?)

2、不動産 (多数ある物件のなかから、どの不動産を選ぶのか?)

3、業者  (どの業者を通じて不動産購入をするのか?)

ということになろうかと思います。


1、エリア  2、不動産  というのは、当たり前の話ですので
今回は割愛しまして、 3業者 選び というところをご説明します。


不動産の業者は、日本中に多々ございます。
どの業者がいいのか? どんな違いがあるのか? といったことは
わからないことだと思います。


茅野市のエリアで言うと、全国展開系の不動産会社と地元不動産会社があります。


全国展開系の不動産会社だと・・・

東京などに本社があり、こちらに担当者がいるケース。
別荘利用の場合などには、契約などをする時には東京などでも行うことが
できます。
また、まだ はっきりとしたエリアを絞り切れていないお客様には
多くのエリアから、物件選びをすることができます。

その反面、担当者が転勤などの配置換えなどで、購入した不動産エリアから
いなくなってしまい、何か困った時などに対応してもらえなくなるという
側面があります。



地元系不動産会社とは、当社(蓼科企画)もそうですが、地元に根付いて
業務を行っています。

よって、転勤等がありませんので、会社が続く限り その場所でお付き合いが
継続していくことになります。

また、ずっとそこで営業活動をするということから、一時期的な社会通念上
問題のあるような行為は、できずらい。(中には、そうでない業者もあるから注意)


その地域ならでは、地域情報や風習ということですが
地元系の不動産業者は、普段の日常生活も そのエリアで家族とともに暮らして
いますので、地元の気候・風習、子育てをしている中での細かいことなどに
長けている場合があります。


一般的にですが、不動産の仲介業者は、そのエリアでの生活の最初の接点に
なりますので そのあとの業者手配などが必要な場合等 対応する場合が多いです。


私の場合でも、 中古の建物を売買した場合

1、公共料金等の名義変更

2、動産の搬出・処分

3、室内クリーニング

4、リフォーム・修繕

5、地区のこと

などなど・・・、ほんと様々なご紹介をさせていただく場合が多いです。



また、別荘利用などで検討の場合には、将来 売却をしなくてはならない時が
くるかもしれません。

当社では、購入いただいたお客様の物件を不要になった時には当社を通じて
売却していただきたい!

それには、その間にも お客様が困ったことなどあったら手助けできる体制作りを
目指しているところです。




また、その業者の不動産分野での専門性というのも大切です。

開発が主なのか、仲介が主なのか?

セカンドハウスや別荘物件の取り扱い実績はどうなのか?



当社は、別荘物件の取り扱い量は多い方であると自負しておりますが
別荘物件では、特に冬の取り扱いが重要です。

茅野市の高原エリアでは、マイナス20度以上に冷え込むことがあります。

その時には、液体(調味料やビールやお酒、ジュースなど)は、冷蔵庫に
入れておかなければ、凍って破裂します。

また、トイレのウォシュレットの水抜きが出来ていないと、次回使う時には
故障しています。

タンクレスの一体型トイレは、ほぼ水抜きができないと思っていいでしょう。
食器洗い食洗機やドラム型洗濯機は、要注意です。

高くて高機能の水廻り設備は、やめておいたほうが無難です。


私の持論ですが、どんな業界でも専門性が大切です。

特に不動産は、その場所で生活をする、生活をし続けるということですから
地域のこと、その分野のことをよく知っている業者や担当者を通じて、不動産を選ぶと
いうことが大切かと思います。


                 西村

(見学・契約)海外に住んでいる時、日本で不動産購入をする場合には?

海外に住んでいる方(住民票が日本にない方)が、帰国時などに使用する不動産などを
日本で購入する時があります。

通常の不動産購入(不動産の移転登記)には、購入者の必要書類は住民票となります。

日本に住んでいない場合には、住民票がない(海外に居住)には
「在留証明書」を使って、登記を行います。


zairyuu.jpg


たとえば、アメリカのサンフランシスコでは、サンフランシスコ日本国総領事館にて
上の在留証明書を発行してもらい、その住所表記にしたがって登記を行います。


ここで注意


不動産を購入する際には、その後に 不動産取得税や固定資産税などの納付が必要に
なります。

普通であれば、登記すると その登記情報が各税金の納付機関に回って
納付書が送られてくるのですが、海外だと 郵送もできない。

よって、納税管理者として日本で連絡が取れる身内などを指定して
そこに納付書を送ってもらう必要があるようです。


※上記のようなパターンは実例としては少数だと思われますので、関係各所に
よく確認の上 対応判断くださいませ。


                       西村

(見学・契約)物件を見に行く時の注意点は何ですか?

1.必ず事前に電話またはメールで予約しましょう。

はるばる遠方から事務所を訪ねても、必ず案内できるとは限りません。
担当者が不在の場合や、売主様がまだ住んでいらっしゃる場合等
事前にきちんと確認する必要があります。






2.勝手に見に行って、敷地内にどんどん入っていったり
 あちこちいろんな人に声をかけるのはやめましょう。


場所がだいたい分かるからと言って、
勝手に見に行って敷地内に入ったり、近所の人や売主っぽい人に声をかけるのはやめましょう。
あまり見かけない車でウロウロして不審がられる場合もあります。
また、知らない人に突然声をかけられると驚くものですし、
売主様の中には近所にあまり知られたくない人もいらっしゃいます。






3.購入の申し込みをする場合は、実際に自分の目で確認してから。

インターネットで写真だけ見て気に入っても、
その物件までたどり着く道であったり、周りの環境だったり
写真には写っていない情報は沢山あります。

簡単にキャンセルできる気持ちで申し込むのは禁物です。

自分の足で購入したい物件に赴き、自分の目で確認してから、
購入の申し込みをする事をお勧めします。







4.日にちや時間を変えて見学する事もおすすめです。

晴れて気候の良い日だったらどの場所でも気持ちがよいかも知れませんが、
雨が降った時に水があふれる場所であったり、
交通量が時間帯によってとても多い道そばだったり
実は冬になると全く日が当たらない場所だったりと
同じ場所でも季節、天候、時間によって条件が異なります。

何度も足を運んで納得して購入する事をお勧めします。






5.見晴らしが良い土地は要注意

見晴らしが良い土地を探している方は多いかと思いますが、
眺めのいい山の麓は風が強い事が多いです。
また、傾斜地などは基礎をつくるコストが平坦値に比べて高くなるので、要注意です。






6.地目が農地の場合は要確認

不動産の紹介しているチラシには、地目という項目があります。
その項目が「農地」となっている場合、農地のままでは家が建てられないので、
地目が「宅地」に変更できるか確認が必要です。





朝比奈









(見学・契約)今は権利書が発行されないって本当ですか?

本当です。

一昔前は、家の権利書が盗まれた!!などという話がありましたが、
現在不動産を取得しても昔で言う手書きで書かれた「権利書」を受け取る事はありません。

現在は、法務局のコンピューターに「情報」として記録され
「登記記録」と呼ばれています。

なので、権利書をなくしても
法務局に「この家は○○さんの所有する建物です。」
という情報が保管されてるので、公に主張することができます。



売買契約や、家の新築等で不動産を取得すると
「登記識別情報通知書」なる物が書面で届きます。


これは平たく言えば
「○○番地のこの家は○○さんの建物です。」
という情報がプリントアウトされて紙で届きます。

そしてその紙にはシールが張ってあり、
シールの下には12桁の英数字が書かれています。
所有権を移転したり、抵当権をつけたり、登記情報を変更する時に必要なパスワードです。

このパスワードは持ち主である本人と法務局しか知り得ません。

どんなパスワードが書いてあるか知りたい気持ちが湧くかたもいらっしゃるかと思います。
もしかして、シールをはがしたら登記は無効になるか?というとそんな事はありません。



大事なのは法務局に保管されている
「この家は○○さんの所有する建物です。」という情報です。

プリントアウトされたその紙をなくしても、
その情報そのものがなくなる訳ではないので、
昔の権利書のような話はなくなりました。



ただ、そのパスワードは誰かに悪用されないよう十分な注意が必要です。




朝比奈






(見学・契約)広告にある駅から徒歩○分は、実際に歩いて計っているんですか?

不動産広告の徒歩○○分というのは、不当表示防止法により、
80mを1分として表示しなければならないという規定があります。

ただし、信号の待ち時間や歩道橋の昇降時間は計算に含まれていません。

例えば徒歩5分と表示されていた場合は、約400mとなります。
直線距離ではありません。

一分未満の端数は切り上げて表示されます。









(見学・契約)媒介契約とは何ですか?

ある不動産を売りたいと思った売主さんが、
自分で広告宣伝をして買主を探すのは、とても大変な事です。

そこで、我々不動産仲介会社が売主に変わり広告を出して買主を探したり、
売買契約に関する様々な手続きを行ったりします。

その時に契約するのが「媒介契約」という契約です。
この契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、
いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。


弊社では基本的に一般媒介契約で売買のお手伝いをさせていただいています。



●専属専任媒介契約とは
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができません。
依頼を受けた業不動業者は、依頼主に対し
1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況の報告と、
その物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録する義務を負います。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。



●専任媒介契約とは
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況の報告と、
その物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録する義務を負います。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。


●一般媒介契約とは
同じ物件を複数の不動産業者に仲介を依頼することができます。
不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。






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